mutuo non pagato

Passano da 7 a 18 le rate non pagate che faranno scattare la morosità per consentire alla banca di mettere in vendita la casa.

Lo ha deciso lo scorso 20 aprile il Consiglio dei ministri che ha dato il via libera definitivo al decreto legislativo che attua la direttiva europea sui “contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali”, il cosiddetto decreto mutui.

La banca potra’ pignorare la casa dopo 18 rate non pagate di mutuo, anche non consecutive, e senza passare dall’asta giudiziaria. Questa possibilita’ non potra’ pero’ essere retroattiva, la nuova normativa infatti non verrà applicata ai contratti già in essere, neanche in caso di surroga.

Prevista anche piu’ protezione per i consumatori, vengono infatti individuati i “canoni di comportamento per i finanziatori e gli intermediari del credito che offrono contratti di credito ai consumatori.

La direttiva infatti impone l’obbligo di fornire al consumatore informazioni precontrattuali dettagliate, tramite un Prospetto Informativo Europeo Standardizzato (PIES). Per garantire un elevato livello di protezione dei consumatori che sottoscrivono contratti di credito relativi a beni immobili sono necessarie informazioni dettagliate anche sul calcolo del tasso annuo effettivo globale.

Nella stipula del contratto le parti possono convenire, attraverso clausola espressa, che in caso di inadempimento del consumatore la restituzione o il trasferimento del bene dato a garanzia, o dei proventi della vendita del bene stesso, comportino l’estinzione dell’intero debito anche se il valore del bene immobile restituito (o i proventi) sia inferiore al debito residuo. Qualora il valore dell’immobile o i proventi dalla vendita siano invece superiori al debito residuo, il consumatore ha diritto all’eccedenza.

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asta

Il Senato ha approvato recentemente il decreto legge “Salva Banche”, il provvedimento che stabilisce che l’imposta di registro, ipotecaria e catastale, per chi acquista l’immobile nelle vendite giudiziare, non sia più determinata con un’aliquota del 9% (come è attualmente) bensì nella misura fissa di €200.  

Una valida modalità alternativa per l’acquisto della prima casa a condizioni vantaggiose e comunque con le garanzie necessarie. Oltre alla decurtazione del prezzo dell’immobile dovuta, già di per sé, alla presenza di una procedura esecutiva (che, come noto, attraverso i ripetuti ribassi, consente un abbattimento dell’importo da pagare rispetto al valore di mercato del bene), ora lo Stato rinuncia alle imposte di registro, ipotecarie e catastali, fissate per 9% del valore della casa. Al loro posto si dovrà pagare solo un’imposta fissa di 200 euro.

Può godere dell’agevolazione il privato che acquista un bene all’asta giudiziaria entro e non oltre il 31 dicembre 2016, senza l’obbligo di rivendere l’immobile entro due anni. Questo  limite viene invece imposto se ad acquistare l’immobile è un’impresa (come già previsto dalla legge).

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mutuo 100

Il mutuo 100 prima casa permette di finanziare il 100% del valore dell’immobile. Presenta però delle controindicazioni: tasso di interesse e spread più elevati.

E’ richiesto da chi non ha la possibilità di anticipare una grossa somma di denaro per l’acquisto della prima casa. 

I mutui ipotecari tradizionali coprono di solito l’80% del valore dell’immobile da acquistare ma questi coprono l’intero valore.
Per la banca lo sforzo finanziario è maggiore quindi spesso richiede delle garanzie aggiuntive  come ad esempio una fidejussione cioè un ulteriore contratto giuridico  con il quale un soggetto garantisce il subentro nel rimborso del debito di un altra persone quando questa non riuscisse a farlo.

Questi tipi di mutuo normarlmente sono riservati ad una clientela giovane, per il fatto che spesso possono avere difficoltà a mettere da parte l’anticipo necessario per acquistare casa con un mutuo ipotecario all’80%. 

successione
Le assicurazioni sulla vita si sono affermate in quanto sono impignorabili ed esenti da imposte.

Sono scelte da  un numero sempre maggiore di italiani anche alla luce degli irrisori tassi di interesse che vengono percepiti sui titoli di stato.

Le assicurazioni godono di un regime di privilegio,  ma fino a quando durerà?

Se per rimpinguare le  casse pubbliche, si procederà con una revisione delle imposte di successione, è quasi certo che questo privilegio scomparirà o perlomeno, secondo quanto prevedono gli esperti del settore, si provvederà a colpire quei capitali che derivano da polizze in cui l’elemento finanziario è predominante rispetto a quello previdenziale/assistenziale.

Tali polizze infatti potrebbero essere considerate come assimilate alle intermediazioni finanziarie e dunque soggette a imposta di successione.

banca-dati-dna
Il Governo  ha approvato nei giorni scorsi (Cdm n. 109) il regolamento attuativo  disciplina l’istituzione della cosiddtta banca dati del dna.

Al CNBBSV  (comitato nazionale per la biosicurezza,le biotecnologie e le scienze della vita) sono state attribuite funzioni di garanzia scientifica per la Banca Dati DNA dalla Legge n. 85 del 2009 (G.U. n. 160 del 13 luglio 2009 – Suppl. ord. n. 108)

Il nuovo regolamento oltre a istituire la banca dati e il relativo laboratorio centrale disciplina anche lo scambio delle informazioni raccolte per finalità di cooperazione internazionale tese alla lotta al terrorismo e alla criminalità transfrontaliera.

La nuova banca dati sarà collocata presso il Dipartimento della Pubblica Sicurezza del ministero dell’Interno, mentre il laboratorio centrale si troverà presso il dipartimento dell’amministrazione penitenziaria del ministero della giustizia.

In particolare, gli artt. 15 e 16 della citata normativa prevedono che:

Art. 15. (Istituzioni di garanzia)

1. Il controllo sulla banca dati nazionale del DNA è esercitato dal Garante per la protezione dei dati personali, nei modi previsti dalla legge e dai regolamenti vigenti.

2. Il Comitato nazionale per la biosicurezza, le biotecnologie e le scienze della vita (CNBBSV) garantisce l’osservanza dei criteri e delle norme tecniche per il funzionamento del laboratorio centrale per la banca dati nazionale del DNA ed esegue, sentito il Garante per la protezione dei dati personali, verifiche presso il medesimo laboratorio centrale e i laboratori che lo alimentano, formulando suggerimenti circa i compiti svolti, le procedure adottate, i criteri di sicurezza e le garanzie previste, nonchè ogni altro aspetto ritenuto utile per il miglioramento del servizio.

3. Il Garante per la protezione dei dati personali e il CNBBSV provvedono all’espletamento dei compiti di cui ai commi 1 e 2 nell’ambito delle risorse umane, strumentali e finanziarie già in dotazione agli stessi.

Art. 16. (Regolamenti di attuazione)

1. Con uno o più regolamenti adottati, entro quattro mesi dalla data di entrata in vigore della presente legge, ai sensi dell’articolo 17, comma 2, della legge 23 agosto 1988, n. 400, su proposta del Ministro della giustizia, del Ministro dell’interno e del Ministro del lavoro, della salute e delle politiche sociali, di concerto con il Ministro della difesa, con il Ministro dell’economia e delle finanze e con il Ministro delle politiche agricole alimentari e forestali, sentiti il Garante per la protezione dei dati personali e il CNBBSV, sono disciplinati, in conformità ai princìpi e ai criteri direttivi della presente legge:

a) il funzionamento e l’organizzazione della banca dati nazionale del DNA e del laboratorio centrale per la banca dati nazionale del DNA, le modalità di trattamento e di accesso per via informatica e telematica ai dati in essi raccolti, nonchè le modalità di comunicazione dei dati e delle informazioni richieste;

b) le tecniche e le modalità di analisi e conservazione dei campioni biologici, nonchè, nel rispetto delle disposizioni di cui all’articolo 13, comma 4, i tempi di conservazione dei campioni biologici e dei profili del DNA;

c) le attribuzioni del responsabile della banca dati nazionale del DNA e del responsabile del laboratorio centrale per la banca dati nazionale del DNA, nonchè le competenze tecnico-professionali del personale ad essa addetto;

d) le modalità e i termini di esercizio dei poteri conferiti dall’articolo 15 al CNBBSV;

e) le modalità di cancellazione dei profili del DNA e di distruzione dei relativi campioni biologici nei casi previsti dall’articolo 13;

f) i criteri e le procedure da seguire per la cancellazione dei profili del DNA e la distruzione dei relativi campioni biologici, anche a seguito di riscontro positivo tra i profili del DNA oggetto di verifica, al fine di evitare la conservazione, nella banca dati e nel laboratorio centrale, di più profili del DNA e più campioni biologici relativi al medesimo soggetto.

2. Gli schemi dei regolamenti di cui al comma 1 sono trasmessi alle Camere, ai fini dell’espressione dei pareri da parte delle Commissioni competenti per materia. I pareri sono resi entro il termine di quindici giorni dalla data di trasmissione, decorso il quale i regolamenti sono adottati anche in mancanza dei pareri. Qualora detto termine venga a scadere nei quindici giorni antecedenti allo spirare del termine previsto dall’alinea del comma 1 o successivamente, la scadenza di quest’ultimo è prorogata di trenta giorni.

SUCCESSIONI

Niente  semplificazione delle procedure ereditarie ed alla creazione del registro delle successioni

Ieri, nel corso delle votazioni alle proposte di modifica al ddl concorrenza che si sono svolte in commissione industria al senato, ha ottenuto il via libera l’emendamento volto a sopprimere l’art. 43 del ddl che prevedeva la nascita del registro delle successioni tenuto dal Consiglio nazionale del notariato poi vigilato dal Ministero della giustizia.

Il registro doveva  contenere le copie autentiche degli atti con relativi estremi e i certificati successori europei emessi in Italia, mentre l’inserzione della documentazione sarebbe stata affidata al notaio.

Inoltre, l’art. 43 prevedeva che con uno o più decreti del ministero della giustizia, dopo aver sentito il Consiglio nazionale del notariato e il Garante per la protezione dei dati personali e l’Agenzia per l’Italia digitale, sarebbero state determinate le modalità e le regole tecniche per la tenuta del registro, per la ricerca degli atti, delle dichiarazioni, degli estratti e delle certificazioni, oltre alle modalità per l’accesso al registro da parte delle pubbliche amministrazioni e dell’autorità giudiziaria.

A seguito della modifica, dunque, l’elenco rimarrà nelle mani di ciascun tribunale presso cui è stata aperta la successione.

LEASING IMMOBILIARE
Il leasing immobiliare abitativo prevede incentivi fiscali sull’acquisto o la costruzione di immobili da adibire ad abitazione principale.
L’obiettivo della misura è di agevolare i più giovani sull’acquisto dell’abitazione di residenza attraverso l’utilizzo dello strumento della locazione finanziaria quale innovativo canale di finanziamento rispetto all’ordinario strumento del mutuo ipotecario.
Il leasing immobiliare abitativo è stato introdotto dalla Legge di Stabilità n. 208/2015  ed è fruibile dai soggetti con reddito complessivo non superiore a 55.000 euro, senza abitazione principale.

I titolari dei contratti stipulati dal 1° gennaio 2016 e fino al 31.12.2020, potranno portare in detrazione dalla dichiarazione dei redditi i costi del leasing “prima casa”.

In particolare, per i giovani sotto i 35 anni all’atto della stipula del contratto e con reddito complessivo non superiore a 55.000 euro gli incentivi fiscali sono:

  • la detraibilità pari al 19% dei canoni di leasing (fino ad un importo massimo di 8 mila euro annui);
  • la detraibilità pari al 19% del prezzo del riscatto (fino ad un importo massimo di 20 mila euro).

Per i soggetti con età uguale o superiore a 35 anni e con reddito complessivo non superiore a 55.000 euro gli incentivi  fiscali sono:

  • la detraibilità pari al 19% dei canoni di leasing (fino ad un importo massimo di 4 mila euro annui);
  • la detraibilità pari al 19% del prezzo del riscatto (fino ad un importo massimo di 10 mila euro). 

Sia per gli under 35 che per gli over 35 l’imposta di registro sull’acquisto dell’abitazione “prima casa” è ridotta all’1,5%, ma l’imposta di registro è calcolata sul prezzo di acquisto, perché non è applicabile il meccanismo del prezzo-valore.

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Tassa di Successione

Secondo le ultime indiscrezioni  il governo sta studiando una riforma  delle imposte di successione sull’eredità con un abbattimento delle franchigie ed un innalzamento delle aliquote oltre il 40% 

Si parla di un abbassamento delle franchigie (sotto le quali c’e’ l’esenzione) dall’attuale milione di euro fino a  300.000/400.000 euro.

La riforma prevederebbe inoltre l’innalzamento delle aliquote delle tasse di successione per tutti gli eredi, quindi anche nel caso in cui questi siano il coniuge o i figli del defunto.  Le aliquote potrebbero arrivare a fino al 45% per i patrimoni ereditati il cui valore supera i cinque milioni di euro. 

La base imponibile delle nuove tasse di successione sarà rappresentata dal valore complessivo dell’eredità, ma l’importo di quanto dovuto all’Erario verrà determinato dall’applicazione delle rinnovate aliquote, che saranno del 7% per parenti in linea retta,  e il coniuge, con franchigia massima stabilita a 400.000 euro; dell’8% per i fratelli e le sorelle, con una franchigia massima fissata a 100.000 euro; del 10% per i parenti fino al quarto grado, per gli affini in linea retta e in linea collaterale fino al terzo grado, senza nessuna franchigia; del 15% e senza franchigia per tutti gli altri soggetti.

Se il valore dell’eredità supera i 5 milioni di euro,  le aliquote saliranno al 21% per il coniuge, genitori e i figli; al 24% per sorelle e fratelli; al 30% per i parenti fino al quarto grado; al 45% per tutti gli altri soggetti. 

Aliquote attuali

Ecco le vigenti aliquote da applicare sul valore netto dell’asse ereditario e le soglie di esenzione spettanti in base al grado di parentela che intercorre tra erede e defunto.

– coniuge o parenti in linea retta: aliquota al 4% franchigia di 1.000.000,000 

– fratelli e sorelle: aliquota al 6% con franchigia di 100.000 euro;

– altri parenti fino al 4° grado, affini in linea retta e in linea collaterale fino al 3° grado: aliquota al 6% senza alcuna franchigia 

– altri soggetti (per es. conviventi e terze persone): aliquota all’8% senza franchigie;

– portatori di handicap: aliquota al 4-6-8% a seconda del grado di parentela, con una franchigia di 1.500.000 euro.

 

Jobs Act
Dopo il Jobs Act dedicato al mondo del lavoro dipendente ed ammortizzatori sociali, sta per essere approvato  un disegno di legge sui professionisti e lavoratori autonomi che potrà segnare cambiamenti nel mondo di chi possiede una partiva iva.

Definito dal premier  “Jobs Act degli autonomi” il ddl  riguarderà gli autonomi che possiedono una partita iva.

Sono previste nuove garanzie per tutti gli autonomi  che fino ad oggi, erano discriminati rispetto a chi aveva un impiego come lavoratore dipendente.

Una novità sarà l’introduzione della maternità. Nel ddl sarebbe stato inserito un punto che consente alle lavoratrici autonome di assentarsi dal lavoro per 5 mesi tra prima e dopo il parto, percependo l’80% dei redditi dichiarati in precedenza. 

La maternità sarebbe così concessa anche ai lavoratori con partita iva e pagata direttamente dall’INPS.

Anche la malattia è stata inserita nel ddl in arrivo e sarebbe concessa in caso di assenza dal lavoro per almeno 30 giorni, in questo caso non si percepirebbe denaro, ma la possibilità di non pagare i contributi per il periodo  di assenza giustificata dal lavoro.

Un altro aspetto importante riguarderà la polizza assicurativa contro i mancati pagamenti da parte dei clienti.

Il lavoratore autonomo potrà stipulare un’assicurazione detraibile dalle tasse a copertura di mancati pagamenti da parte dei clienti.

Diventeranno nulli i contratti stipulati tra professionista e cliente con pagamenti troppo dilazionati nel tempo.

rinegoziazione del Mutuo

Il mutuatario in caso di necessità può decidere di variare le condizioni del mutuo già stipulato, per ottenere un miglioramento delle condizioni del contratto può attivare le seguenti modalità:

Sostituzione del mutuo: per usufruire di condizioni finanziarie più favorevoli ed eventualmente ottenere anche liquidità per soddisfare nuove necessità finanziarie, è anche possibile estinguere il vecchio mutuo per accenderne uno nuovo presso la stessa o un’altra banca. Questo comporta l’estinzione del vecchio mutuo e la stipula di un nuovo finanziamento con correlativa iscrizione di una nuova ipoteca con tutti i costi e controlli di legalità collegati;

Rinegoziazione: è un accordo fra banca e cliente per modificare alcune condizioni del contratto di mutuo: di solito la durata e/o il tasso di interesse. Questa modifica, che richiede la collaborazione delle parti originarie del contratto, trova però un limite importante perché bisogna rispettare l’importo del debito residuo del vecchio mutuo alla data di stipula della modifica;

Surroga: il mutuatario ottiene da una banca diversa da quella con la quale aveva originariamente contratto il mutuo, un nuovo finanziamento a condizioni economiche migliori allo scopo di estinguere il debito preesistente e “sostituire” la nuova banca alla vecchia in tutte le garanzie che assistevano il precedente contratto, ivi compresa l’ipoteca già in essere.

E’ necessario che il nuovo mutuo coincida perfettamente con il debito residuo del vecchio. Le spese della surroga  sono per legge poste a carico della nuova banca mutuante.

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