Mercato-Immobiliare

La ripresa del mercato immobiliare, soprattutto residenziale, passa attraverso il sistema delle detrazioni e delle agevolazioni fiscali in edilizia: questo è quanto emerge con chiarezza dai dati resi pubblici negli scorsi giorni, dall’Agenzia delle Entrate e dall’ Osservatorio del Mercato Immobiliare.

Il trend di crescita lascia ben sperare per il futuro del comparto immobiliare nel nostro paese. La netta accelerazione della ripresa del mercato immobiliare nel primo trimestre di quest’anno vede infatti una crescita del 17,3%.

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imutasi

Si avvicina il termine per il versamento del primo acconto IMU e TASI. Il 16 giugno infatti dovrà essere versato il primo acconto delle imposte sugli immobili.

Una delle maggiori novità introdotte dalla legge di stabilità 2016 è quella che quest’anno i contribuenti non dovranno più pagare nessun contributo comunale sulla prima casa o abitazione principale, ossia l’unità immobiliare in cui è stata fissata la residenza anagrafica e in cui si dimora abitualmente.

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Sta per scomparire il certificato di agibilità: al suo posto ci sarà la segnalazione certificata di agibilità. Il cambiamento riguarda proprio l’intera procedura per ottenere il nulla osta e le tipologie di controlli.

A prevederlo è una modifica al decreto competitività che, a breve, dovrebbe essere esaminato dal Consiglio dei Ministri.

Ci sarà inoltre più trasparenza delle vendite immobiliari: dal 2017 sul sito dell’Agenzia del territorio saranno disponibili i dati dei rogiti (tranne nomi delle parti).

Sono alcune delle novità, nel settore dell’edilizia e degli immobili, in corso di definizione nel decreto competitività, atteso in uno dei prossimi consigli dei ministri.

Il professionista abilitato avrà il compito di attestare la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene e salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti, valutate secondo quanto dispone la normativa.

Dai quotidiani si apprende che il governo intende sostituire il certificato di agibilità a favore del collaudo statico  e il controllo ispettivo sull’opera realizzata.

Inoltre alla presentazione delle Scia seguiranno i controlli anche attraverso un’attività ispettiva sulle opere realizzate da effettuarsi con modalità stabilite dalle regioni e dai comuni.

Le nuove norme danno uniformità alla procedura relativa all’agibilità degli edifici che si presenta diversa in ambito regionale.

Il  direttore lavori o  un professionista abilitato avranno il compito di verificare le condizioni di sicurezza, igiene e risparmio energetico degli immobili ed impianti in base alla normativa vigente.

Dopo la pubblicazione, in Gazzetta Ufficiale del testo approvato dalla Camera in via definitiva la scorsa settimana (legge 76/2016), la Legge Cirinnà entrerà in vigore ufficialmente il prossimo 5 giugno. Al termine della consueta vacatio legis di 15 giorni.

Da questa data le coppie omosessuali potranno contare su un nuovo istituto, l’unione civile, che permette loro di avere gli stessi diritti previsti per il matrimonio nel codice civile. L’unione civile tra persone dello stesso sesso si sottoscrive di fronte all’ufficiale di stato civile in presenza di due testimoni senza l’obbligo delle pubblicazioni e implica automaticamente (se non diversamente richiesto) il regime della comunione dei beni.

L’Unione Civile viene certificata da un documento che attesta la costituzione dell’unione e che contiene tutti i dati anagrafici, regime patrimoniale, residenza.

La similitudine con il matrimonio emerge anche per la regolazione del regime giuridico ovvero diritti e doveri reciproci tra coniugi, figli, residenza, concorso negli oneri, abusi familiari, interdizione, scioglimento dell’unione: il ddl prevede infatti la completa applicazione degli articoli del codice civile previsti per le coppie sposate.

In caso di decesso di una delle parti dell’unione civile si applica il regime della successione ereditaria, se  prestatore di lavoro, andranno corrisposte al partner sia l’indennità dovuta dal datore di lavoro (ex art. 2118 c.c.) che quella relativa al trattamento di fine rapporto (ex art. 2120 c.c.). 

Oltre alle unioni civili tra persone dello stesso sesso il la legge Cirinnà disciplina anche le coppie di fatto. Precisando che vengono considerati conviventi di fatto due persone maggiorenni unite stabilmente da legami affettivi di coppia e di reciproca assistenza morale e materiale e coabitanti ed aventi dimora abituale nello stesso comune. La convivenza di fatto può riguardare sia le coppie etero che omosessuali e consiste una forma di tutela più debole rispetto al matrimonio o all’unione civile.

Il primo passaggio per “istituzionalizzare” la convivenza è la richiesta di iscrizione all’anagrafe del Comune dove si intende fissare la propria residenza da parte di uno dei due conviventi.

Vengono estesi ai conviventi di fatto solo alcune prerogative spettanti ai coniugi, come i diritti previsti dall’ordinamento penitenziario, del diritto di visita e di accesso ai dati personali in ambito sanitario; alla facoltà di designare il partner come rappresentante per l’assunzione di decisioni in materia di salute e per le scelte sulla donazione di organi; i diritti inerenti la casa di abitazione; le facoltà riconosciute in materia interdizione, inabilitazione e amministrazione di sostegno; del diritto al risarcimento del danno da fatto illecito.

I conviventi possono però decidere di regolare i reciproci rapporti economici e patrimoniali e di optare per la comunione dei beni con un contratto di convivenza. Per la sottoscrizione o l’eventuale modifica o risoluzione, è necessaria la forma scritta e l’atto deve essere predisposto con l’assistenza di un professionista (avvocato o notaio) nella forma di atto pubblico o di scrittura privata. Il contratto, per legge, non deve essere sottoposto a termini o vincolato al rispetto di particolari condizioni.

Il contratto di convivenza si risolve in caso di morte; di recesso unilaterale o di accordo tra le parti; in caso di matrimonio o unione civile tra i conviventi o tra un convivente e un terzo.

Alla cessazione della convivenza di fatto potrà conseguire il diritto agli alimenti in capo ad uno dei due partner. Tale diritto deve essere affermato da un giudice ove il convivente versi in stato di bisogno e non sia non è in grado di provvedere al proprio mantenimento (ex art. 438 c.c.). Spetta allo stesso giudice determinare la misura degli alimenti (quella prevista dal codice civile) nonché la durata dell’obbligo alimentare in proporzione alla durata della convivenza. 

 

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interessi passivi

L’art. 15 del DPR 917/86 prevede che i soggetti che hanno stipulato un mutuo ipotecario per l’acquisto o la costruzione/ristrutturazione dell’abitazione principale e relative pertinenze possono usufruire in sede di dichiarazione dei redditi di una detrazione ai fini Irpef del 19% sull’importo pagato a titolo di interessi passivi e per i relativi oneri accessori.  Tale agevolazione può essere usufruita da tutti i contribuenti che presentano il modello 730 o il Modello Unico persone fisiche.

La normativa vigente riconosce la detrazione degli interessi passivi, in dipendenza di un contratto di mutuo garantito da ipoteca su immobili, che deve essere:

  • stipulato nei dodici mesi antecedenti o successivi all’acquisto (con esclusione del caso in cui l’originario contratto sia estinto e ne venga stipulato uno nuovo di importo non superiore alla residua quota di capitale da rimborsare, maggiorata delle spese e degli oneri correlati);
  • erogato da un soggetto residente in Italia (o da un non residente con stabile organizzazione in Italia) o in uno Stato membro della Comunità europea.

L’immobile deve inoltre essere destinato dall’acquirente ad abitazione principale entro 12 mesi dall’acquisto, intesa come dimora abituale dello stesso o dei suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado).

Il mancato utilizzo dell’immobile come abitazione principale causa la decadenza dai benefici. La decadenza non si applica nel caso di ricovero permanente in un istituto di ricovero o sanitario a condizione che l’immobile non venga locato.

La detrazione in oggetto si applica unicamente con riferimento agli interessi e relativi oneri accessori nonché alle quote di rivalutazione derivanti da contratti di mutuo ipotecari stipulati ai sensi dell’art. 1813 del Codice Civile dal 1° gennaio 1998.  

La detrazione è possibile fino a concorrenza dell’imposta dovuta e sull’importo complessivo degli interessi passivi pagati su mutui ipotecari per l’acquisto dell’abitazione principale, se questo non è superiore a 4.000 euro.

Pertanto, il bonus massimo ottenibile in sede di dichiarazione dei redditi dal sostenimento di questi oneri è pari a € 760 (19% di € 4.000).

 
Il limite prescinde dai soggetti contitolari del mutuo, i quali possono detrarre gli interessi solo per la loro quota.  Nel caso dell’acquisto di un’ abitazione principale cointestata ad una coppia di coniugi, ciascun coniuge può fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi; solo se uno dei due è fiscalmente a carico dell’altro, la detrazione spetta a quest’ultimo per entrambe le quote.

Gli interessi passivi sui mutui sono detraibili in proporzione al costo dell’abitazione. In particolare, nel caso in cui un contribuente contragga un mutuo eccedente il costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile, l’agevolazione deve essere limitata all’ammontare della somma del valore dell’immobile che è stato indicato nel rogito, comprensivo delle spese notarili e degli oneri accessori.

Non vengono considerati oneri accessori le spese per l’assicurazione dell’immobile richiesta dalla banca per stipulare il contratto di mutuo (circolare n. 15/E/2005)

Le spese di intermediazione immobiliare sono invece detraibili al 19% per un importo massimo di 1.000 euro. Nel caso in cui tali spese vengano sostenute prima del rogito è obbligatoria la registrazione del compromesso.

 

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FONDO

Una forma di “assicurazione per i rischi imprevisti” esiste, è il Fondo Patrimoniale.

Con il Fondo Patrimoniale è possibile mettere una parte del proprio patrimonio al riparo dall’attacco di futuri creditori.

I beni conferiti in fondo patrimoniale costituiscono infatti un patrimonio separato, distinto dal resto della massa patrimoniale, caratterizzato da un vincolo di destinazione al soddisfacimento delle necessità familiari. I beni vincolati al fondo sfuggono alla regola della responsabilità patrimoniale generale, essendo “aggredibili” solo per debiti assunti nell’interesse della famiglia. Non sono, invece, “aggredibili” per debiti che il creditore conosceva essere stati contratti per scopi estranei ai bisogni della famiglia.

Il fondo patrimoniale rientra nel novero delle convenzioni matrimoniali previste dal codice civile e consente ad uno o entrambi i coniugi o ad un terzo di imporre un vincolo di destinazione su un complesso di beni determinati (immobili, mobili registrati o titoli di credito) per far fronte ai bisogni della famiglia.

Possono costituire il fondo patrimoniale solo persone coniugate, restano quindi escluse le coppie di fatto e i single; viene sciolto con la cessazione degli effetti civili del matrimonio salvo che vi siano figli minori, in questo caso il fondo dura fino al compimento della maggiore età dell’ultimo figlio.

I beni assoggettati a questo vincolo devono essere amministrati congiuntamente da entrambe i coniugi, anche se restano di proprietà di chi li ha acquistati.

La segregazione non pone, definitivamente, i beni conferiti nel fondo al riparo dall’aggressione dei creditori (azioni di simulazione, revocatorie e/o esecutive): la riconducibilità del debito ai bisogni della famiglia deve essere valutata dal giudice caso per caso, con riferimento alla relazione esistente tra il fatto generatore delle obbligazioni e i bisogni della famiglia. 

Con riferimento alla nozione di “debiti contratti per i bisogni della famiglia”, la giurisprudenza tende a ricomprendervi non solo i debiti contratti per il mantenimento materiale e spirituale dei suoi componenti, ma anche quelli di natura tributaria sorti per l’esercizio dell’attività imprenditoriale di uno o entrambi i coniugi. Tale orientamento è stato confermato dalla recente sentenza n. 7521 del 15 aprile 2016 la Corte di Cassazione la quale, tuttavia, ha chiarito che l’Erario non può aggredire direttamente e automaticamente i beni conferiti nel fondo patrimoniale per il solo fatto che il debito tributario sia sorto nell’ambito dell’attività di impresa esercitata da uno o entrambi i coniugi. Tali debiti devono infatti risultare strumentali al mantenimento della famiglia.

 

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catastodigitale
L’Agenzia delle Entrate dal 2 maggio entra ufficialmente nell’era del digitale… arriva  il Catasto Digitale.

Gli atti di aggiornamento catastale verranno ora archiviati in modalità telematica attraverso il SCD (sistema di conservazione digitale).

Un grande novità quella appena introdotta che permette di migliorare il servizio sia per i professionisti che per tutti i cittadini, garantendo informazioni  e documenti affidabili e facilmente reperibili.

A partire dal 2 maggio 2016 per il Catasto Terreni, vengono conservati digitalmente gli atti di aggiornamento redatti con la procedura Pregeo insieme alla documentazione integrativa, agli attestati di approvazione e di annullamento degli stessi, firmati digitalmente dal direttore d’ufficio o da un suo delegato.

Per gli atti del Catasto Fabbricati, redatti con procedura DOCFA, la conservazione digitale viene automaticamente effettuata dalle applicazioni informatiche che gestiscono i documenti firmati digitalmente.

mutuo non pagato

Passano da 7 a 18 le rate non pagate che faranno scattare la morosità per consentire alla banca di mettere in vendita la casa.

Lo ha deciso lo scorso 20 aprile il Consiglio dei ministri che ha dato il via libera definitivo al decreto legislativo che attua la direttiva europea sui “contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali”, il cosiddetto decreto mutui.

La banca potra’ pignorare la casa dopo 18 rate non pagate di mutuo, anche non consecutive, e senza passare dall’asta giudiziaria. Questa possibilita’ non potra’ pero’ essere retroattiva, la nuova normativa infatti non verrà applicata ai contratti già in essere, neanche in caso di surroga.

Prevista anche piu’ protezione per i consumatori, vengono infatti individuati i “canoni di comportamento per i finanziatori e gli intermediari del credito che offrono contratti di credito ai consumatori.

La direttiva infatti impone l’obbligo di fornire al consumatore informazioni precontrattuali dettagliate, tramite un Prospetto Informativo Europeo Standardizzato (PIES). Per garantire un elevato livello di protezione dei consumatori che sottoscrivono contratti di credito relativi a beni immobili sono necessarie informazioni dettagliate anche sul calcolo del tasso annuo effettivo globale.

Nella stipula del contratto le parti possono convenire, attraverso clausola espressa, che in caso di inadempimento del consumatore la restituzione o il trasferimento del bene dato a garanzia, o dei proventi della vendita del bene stesso, comportino l’estinzione dell’intero debito anche se il valore del bene immobile restituito (o i proventi) sia inferiore al debito residuo. Qualora il valore dell’immobile o i proventi dalla vendita siano invece superiori al debito residuo, il consumatore ha diritto all’eccedenza.

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asta

Il Senato ha approvato recentemente il decreto legge “Salva Banche”, il provvedimento che stabilisce che l’imposta di registro, ipotecaria e catastale, per chi acquista l’immobile nelle vendite giudiziare, non sia più determinata con un’aliquota del 9% (come è attualmente) bensì nella misura fissa di €200.  

Una valida modalità alternativa per l’acquisto della prima casa a condizioni vantaggiose e comunque con le garanzie necessarie. Oltre alla decurtazione del prezzo dell’immobile dovuta, già di per sé, alla presenza di una procedura esecutiva (che, come noto, attraverso i ripetuti ribassi, consente un abbattimento dell’importo da pagare rispetto al valore di mercato del bene), ora lo Stato rinuncia alle imposte di registro, ipotecarie e catastali, fissate per 9% del valore della casa. Al loro posto si dovrà pagare solo un’imposta fissa di 200 euro.

Può godere dell’agevolazione il privato che acquista un bene all’asta giudiziaria entro e non oltre il 31 dicembre 2016, senza l’obbligo di rivendere l’immobile entro due anni. Questo  limite viene invece imposto se ad acquistare l’immobile è un’impresa (come già previsto dalla legge).

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mutuo 100

Il mutuo 100 prima casa permette di finanziare il 100% del valore dell’immobile. Presenta però delle controindicazioni: tasso di interesse e spread più elevati.

E’ richiesto da chi non ha la possibilità di anticipare una grossa somma di denaro per l’acquisto della prima casa. 

I mutui ipotecari tradizionali coprono di solito l’80% del valore dell’immobile da acquistare ma questi coprono l’intero valore.
Per la banca lo sforzo finanziario è maggiore quindi spesso richiede delle garanzie aggiuntive  come ad esempio una fidejussione cioè un ulteriore contratto giuridico  con il quale un soggetto garantisce il subentro nel rimborso del debito di un altra persone quando questa non riuscisse a farlo.

Questi tipi di mutuo normarlmente sono riservati ad una clientela giovane, per il fatto che spesso possono avere difficoltà a mettere da parte l’anticipo necessario per acquistare casa con un mutuo ipotecario all’80%.