L’acquisto della prima casa di abitazione costituisce uno dei passi più importanti nella vita di una persona o di una coppia. Proprio per questo, fin dal momento della sua istituzione nel 1982, la normativa di favore per il trattamento fiscale dell’acquisto della prima casa e’ considerata “regina” delle agevolazioni fiscali, la meglio conosciuta anche dai non addetti ai lavori.
“Prima casa e abitazione principale” E’ bene sgombrare subito il campo da un equivoco piuttosto comune: il concetto di “prima casa” non coincide in alcun modo con quello di “abitazione principale”, previsto da norme agevolative di natura diversa. Si parla di agevolazioni prima casa quando ci si riferisce alla tassazione di favore prevista al momento dell’acquisto, a titolo di compravendita, di successione a causa di morte o di donazione di una casa di abitazione ed eventuali pertinenze, da parte di una persona fisica che in quel momento non sia titolare di un’altra abitazione nello stesso Comune – o anche in altri Comuni se per tale acquisto si sia già fruito delle stesse agevolazioni “prima casa”: per cui si tratta di un’agevolazione per così dire istantanea, della quale si può godere solo al momento dell’acquisto, se sussistono i previsti requisiti soggettivi (mancata possidenza di altro immobile abitativo nel senso sopra esposto, residenza nel Comune ove si trova l’immobile – requisito quest’ultimo che è possibile realizzare entro 18 mesi dall’acquisto) ed oggettivi (deve trattarsi di un’abitazione non rientrante nelle categorie catastali più pregiate: A/1, A/8 e A/9), e tale agevolazione si “esaurisce” nel momento stesso in cui se ne gode, nel senso che non è suscettibile di essere utilizzata più volte, salvo il caso che l’immobile per cui si e’ fruito delle agevolazioni non venga successivamente ceduto Il concetto di “abitazione principale” invece, nella quale la persona dimora abitualmente, e’ utilizzato nell’ambito di imposte differenti, principalmente imposte dirette (esenzione IMU ed IRPEF, detrazione dall’IRPEF degli interessi passivi sui mutui contratti per l’acquisto o la costruzione dell’abitazione principale), che consentono un utilizzo ripetuto dell’agevolazione in ciascun periodo d’imposta. Per cui può darsi benissimo che la propria abitazione principale non sia stata acquistata con le agevolazioni prima casa, o che si possa acquistare con le agevolazioni prima casa un’immobile che non costituira’ la propria abitazione principale (perché ad esempio lo si intende concedere in locazione a terzi).

Quali sono le agevolazioni come già accennato, le agevolazioni prima casa si applicano alle imposte dovute sui trasferimenti immobiliari, vale a dire l’imposta di registro (dovuta quando si acquista da un privato o da un’impresa non di costruzioni), l’IVA (dovuta quando si acquista dalla ditta costruttrice dell’immobile) e l’imposta ipotecaria e catastale dovuta in caso di successioni o donazioni.

1) Imposta di registro: quando si acquista da un privato o da un’impresa non costruttrice consente l’acquirente può usufruire di una tassazione super-agevolata, con l’aliquota dell’imposta di registro pari al 2% invece di quella ordinaria del 9%, da applicare solo sul cosiddetto “prezzo-valore”, vale a dire il valore catastale dell’immobile, quasi sempre sensibilmente più basso del valore di mercato della casa.

2) Invece quando la vendita sia soggetta ad IVA, cioè quando si acquista un immobile “nuovo” dall’impresa di costruzioni, l’aliquota IVA per la prima casa e’ quella del 4%, e si applica al prezzo “pieno”, senza poter optare per il favorevole meccanismo del “prezzo-valore”.

(a cura del consiglio nazionale notariato per affariitaliani.it )