Cos’è la surroga del mutuo? Cos’è la rinegoziazione? Due soluzioni per la rata del mutuo che aumenta

Da qualche mese, la politica monetaria della Bce si è caratterizzata per un costante aumento dei tassi d’interesse. Per coloro che hanno contratto un mutuo a tasso variabile, questo si traduce in un aumento, a volte anche considerevole, delle rate del mutuo. Le possibili soluzioni per arginare le perdite, che vengono consigliate dagli esperti, sono la rinegoziazione o la surroga. In queste settimane, a causa del sensibile aumento dei tassi d’interesse, tutti coloro che hanno sottoscritto un mutuo a tasso variabile sono turbati. Di fronte a questi rialzi considerevoli (si può stimare, in alcuni casi, un aumento del 50% della rata), gli esperti consigliano di prendere in considerazione la rinegoziazione o la surroga. Quali differenze ci sono tra queste due pratiche? La rinegoziazione prevede la possibilità di cambiare le condizioni contrattuali restando con la stessa banca.  In caso di variazioni del proprio stato economico, è possibile richiedere al proprio istituto di rinegoziare alcune condizioni. Si può chiedere alla propria banca tramite quale modalità effettuare la richiesta. Una volta inoltrata, la banca dovrà dare una risposta, che potrà essere positiva o negativa. In quest’ultimo caso. non cambierà nulla, altrimenti si procederà alla rinegoziazione. In linea di massima, le banche sono propense ad effettuare delle modifiche nel momento in cui il debitore è in difficoltà ad onorare le rate, per evitare di perdere il rimborso. Le modifiche possono riguardare diversi aspetti del mutuo: la durata (per esempio da venti a trent’anni); il tipo di contratto (per esempio da tasso variabile a tasso fisso);  il tasso d’interesse e lo spread (come l’Euribor per i mutui a tasso variabile o lo spread della banca). La surroga invece è una tipologia di rinegoziazione introdotta dalla legge di Bilancio 2008, che prevede la possibilità di spostare il mutuo da una banca ad un’altra, modificandone le condizioni. Il contratto di mutuo viene ridefinito senza costi per il debitore, che non ha più l’obbligo di estinguere il rapporto originario, come era contemplato, invece, in precedenza, quando erano previste delle penali per il mutuatario che si avvaleva di tale possibilità. Ora invece, per effettuare il passaggio il cliente deve pagare una tassa ipotecaria di 35€, senza ulteriori spese. Infatti il costo dell’atto notarile dell’effettivo trasferimento dell’ipoteca è a carico dell’istituto subentrante. La surroga può riguardare i mutui ipotecari per acquisto della prima casa ma anche quelli per altre tipologie di abitazioni e per immobili destinati ad uso diverso. È importante notare che, con la surroga, non è possibile ottenere liquidità extra. Infatti, il mutuatario non può chiedere una cifra diversa dal residuo del mutuo in essere. Inoltre, non si possono nemmeno modificare gli intestatari e gli eventuali garanti. Nessuna banca ha l’obbligo di accettare la surroga se dovesse valutare che l’operazione sia rischiosa, mentre, una volta avviata la portabilità, la vecchia banca non può opporsi alla richiesta, ma deve rilasciare il nulla osta entra trenta giorni. È possibile, in questa fase, che la banca provi un’azione di retention, con una proposta di rinegoziazione. Rispetto alla documentazione, ogni istituto di credito ha proprie procedure e richiede una serie di documenti, sia riguardanti gli intestatari che l’immobile, che, in genere, sono gli stessi presentati per la stipula del mutuo originario. Al di là delle preoccupazioni scaturite dalla situazione attuale di instabilità del mercato, è sempre bene chiedersi se sia davvero vantaggioso richiedere la surroga. Questa operazione è sicuramente interessante quando il finanziamento è iniziato da poco e resta da pagare buona parte della quota di interessi. Quando si è verso la fine del piano di ammortamento e rimane da restituire principalmente la quota capitale, è forse opportuno fare i calcoli con più attenzione. Se, però, l’obiettivo è quello di ridurre l’importo della rata mensile, la surroga è un metodo senz’altro efficace per alleggerire l’esposizione e non rischiare di restare indietro con il rimborso.