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Il leasing immobiliare abitativo

Scritto da Notaio Paolo De Martinis on . Postato in Notizie dello Studio

LEASING IMMOBILIARE
Il leasing immobiliare abitativo prevede incentivi fiscali sull’acquisto o la costruzione di immobili da adibire ad abitazione principale.
L’obiettivo della misura è di agevolare i più giovani sull’acquisto dell’abitazione di residenza attraverso l’utilizzo dello strumento della locazione finanziaria quale innovativo canale di finanziamento rispetto all’ordinario strumento del mutuo ipotecario.

Il leasing immobiliare abitativo è stato introdotto dalla Legge di Stabilità n. 208/2015  ed è fruibile dai soggetti con reddito complessivo non superiore a 55.000 euro, senza abitazione principale.

I titolari dei contratti stipulati dal 1° gennaio 2016 e fino al 31.12.2020, potranno portare in detrazione dalla dichiarazione dei redditi i costi del leasing “prima casa”.

In particolare, per i giovani sotto i 35 anni all’atto della stipula del contratto e con reddito complessivo non superiore a 55.000 euro gli incentivi fiscali sono:

  • la detraibilità pari al 19% dei canoni di leasing (fino ad un importo massimo di 8 mila euro annui);
  • la detraibilità pari al 19% del prezzo del riscatto (fino ad un importo massimo di 20 mila euro).

Per i soggetti con età uguale o superiore a 35 anni e con reddito complessivo non superiore a 55.000 euro gli incentivi  fiscali sono:

  • la detraibilità pari al 19% dei canoni di leasing (fino ad un importo massimo di 4 mila euro annui);
  • la detraibilità pari al 19% del prezzo del riscatto (fino ad un importo massimo di 10 mila euro). 

Sia per gli under 35 che per gli over 35 l’imposta di registro sull’acquisto dell’abitazione “prima casa” è ridotta all’1,5%, ma l’imposta di registro è calcolata sul prezzo di acquisto, perché non è applicabile il meccanismo del prezzo-valore.

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Tassa di successione 2016 – franchigie più basse e aliquote più alte

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Tassa di Successione

Secondo le ultime indiscrezioni  il governo sta studiando una riforma  delle imposte di successione sull’eredità con un abbattimento delle franchigie ed un innalzamento delle aliquote oltre il 40% 

Si parla di un abbassamento delle franchigie (sotto le quali c’e’ l’esenzione) dall’attuale milione di euro fino a  300.000/400.000 euro.

La riforma prevederebbe inoltre l’innalzamento delle aliquote delle tasse di successione per tutti gli eredi, quindi anche nel caso in cui questi siano il coniuge o i figli del defunto.  Le aliquote potrebbero arrivare a fino al 45% per i patrimoni ereditati il cui valore supera i cinque milioni di euro. 

La base imponibile delle nuove tasse di successione sarà rappresentata dal valore complessivo dell’eredità, ma l’importo di quanto dovuto all’Erario verrà determinato dall’applicazione delle rinnovate aliquote, che saranno del 7% per parenti in linea retta,  e il coniuge, con franchigia massima stabilita a 400.000 euro; dell’8% per i fratelli e le sorelle, con una franchigia massima fissata a 100.000 euro; del 10% per i parenti fino al quarto grado, per gli affini in linea retta e in linea collaterale fino al terzo grado, senza nessuna franchigia; del 15% e senza franchigia per tutti gli altri soggetti.

Se il valore dell’eredità supera i 5 milioni di euro,  le aliquote saliranno al 21% per il coniuge, genitori e i figli; al 24% per sorelle e fratelli; al 30% per i parenti fino al quarto grado; al 45% per tutti gli altri soggetti. 

Aliquote attuali

Ecco le vigenti aliquote da applicare sul valore netto dell’asse ereditario e le soglie di esenzione spettanti in base al grado di parentela che intercorre tra erede e defunto.

– coniuge o parenti in linea retta: aliquota al 4% franchigia di 1.000.000,000 

– fratelli e sorelle: aliquota al 6% con franchigia di 100.000 euro;

– altri parenti fino al 4° grado, affini in linea retta e in linea collaterale fino al 3° grado: aliquota al 6% senza alcuna franchigia 

– altri soggetti (per es. conviventi e terze persone): aliquota all’8% senza franchigie;

– portatori di handicap: aliquota al 4-6-8% a seconda del grado di parentela, con una franchigia di 1.500.000 euro.

 

Nuovo disegno di legge per autonomi e professionisti

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Jobs Act
Dopo il Jobs Act dedicato al mondo del lavoro dipendente ed ammortizzatori sociali, sta per essere approvato  un disegno di legge sui professionisti e lavoratori autonomi che potrà segnare cambiamenti nel mondo di chi possiede una partiva iva.

Definito dal premier  “Jobs Act degli autonomi” il ddl  riguarderà gli autonomi che possiedono una partita iva.

Sono previste nuove garanzie per tutti gli autonomi  che fino ad oggi, erano discriminati rispetto a chi aveva un impiego come lavoratore dipendente.

Una novità sarà l’introduzione della maternità. Nel ddl sarebbe stato inserito un punto che consente alle lavoratrici autonome di assentarsi dal lavoro per 5 mesi tra prima e dopo il parto, percependo l’80% dei redditi dichiarati in precedenza. 

La maternità sarebbe così concessa anche ai lavoratori con partita iva e pagata direttamente dall’INPS.

Anche la malattia è stata inserita nel ddl in arrivo e sarebbe concessa in caso di assenza dal lavoro per almeno 30 giorni, in questo caso non si percepirebbe denaro, ma la possibilità di non pagare i contributi per il periodo  di assenza giustificata dal lavoro.

Un altro aspetto importante riguarderà la polizza assicurativa contro i mancati pagamenti da parte dei clienti.

Il lavoratore autonomo potrà stipulare un’assicurazione detraibile dalle tasse a copertura di mancati pagamenti da parte dei clienti.

Diventeranno nulli i contratti stipulati tra professionista e cliente con pagamenti troppo dilazionati nel tempo.

Rinegoziazione del Mutuo

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rinegoziazione del Mutuo

Il mutuatario in caso di necessità può decidere di variare le condizioni del mutuo già stipulato, per ottenere un miglioramento delle condizioni del contratto può attivare le seguenti modalità:

Sostituzione del mutuo: per usufruire di condizioni finanziarie più favorevoli ed eventualmente ottenere anche liquidità per soddisfare nuove necessità finanziarie, è anche possibile estinguere il vecchio mutuo per accenderne uno nuovo presso la stessa o un’altra banca. Questo comporta l’estinzione del vecchio mutuo e la stipula di un nuovo finanziamento con correlativa iscrizione di una nuova ipoteca con tutti i costi e controlli di legalità collegati;

Rinegoziazione: è un accordo fra banca e cliente per modificare alcune condizioni del contratto di mutuo: di solito la durata e/o il tasso di interesse. Questa modifica, che richiede la collaborazione delle parti originarie del contratto, trova però un limite importante perché bisogna rispettare l’importo del debito residuo del vecchio mutuo alla data di stipula della modifica;

Surroga: il mutuatario ottiene da una banca diversa da quella con la quale aveva originariamente contratto il mutuo, un nuovo finanziamento a condizioni economiche migliori allo scopo di estinguere il debito preesistente e “sostituire” la nuova banca alla vecchia in tutte le garanzie che assistevano il precedente contratto, ivi compresa l’ipoteca già in essere.

E’ necessario che il nuovo mutuo coincida perfettamente con il debito residuo del vecchio. Le spese della surroga  sono per legge poste a carico della nuova banca mutuante.

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Le convenzioni matrimoniali

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convenzioni matrimoniali

convenzioni matrimoniali

Per regolare i loro rapporti patrimoniali i coniugi possono scegliere fra varie opzioni. Il regime patrimoniale legale dei coniugi, in mancanza di scelta e quindi di diversa convenzione, è costituito dalla comunione legale; i coniugi possono stipulare apposita convenzione matrimoniale per scegliere un regime diverso, come ad esempio la separazione dei beni.

Altre regole particolari sono previste per il fondo patrimoniale, con il quale ciascuno o ambedue i coniugi o un terzo possono destinare alcuni beni a far fronte ai bisogni della famiglia.

Comunione legale

La comunione legale è il regime patrimoniale della famiglia in forza del quale i beni acquistati durante il matrimonio sono comuni a entrambi i coniugi, anche se è intervenuto solo uno all’atto di acquisto. Per disporre dei beni comuni occorre sempre il consenso di entrambi.

Separazione dei beni

La separazione dei beni è il regime patrimoniale della famiglia in virtù del quale ciascun coniuge conserva la titolarità esclusiva dei beni acquistati durante il matrimonio. 

La separazione dei beni non ha nulla a che vedere con la separazione personale consensuale o giudiziale e non incide in alcuno modo su i diritti (anche ereditari) del coniuge.

Fondo patrimoniale

Oltre a scegliere tra comunione legale o separazione dei beni, i coniugi possono anche scegliere se costituire un fondo patrimoniale. Il fondo patrimoniale è un particolare tipo di convenzione attraverso la quale determinati beni possono essere destinati a far fronte ai bisogni della famiglia: ciò significa che il fondo patrimoniale è un patrimonio destinato ad uno specifico scopo.

È importante confrontarsi con il  notaio: egli infatti ha una conoscenza specifica della materia ed è in grado di consigliare ed informare specificamente sui vantaggi e svantaggi di ciascun regime patrimoniale.

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