Mercato-Immobiliare

Focus sul mercato immobiliare

Scritto da Notaio Paolo De Martinis on . Postato in Notizie dello Studio

Gli investimenti immobiliari nel primo trimestre del 2016 sono in lieve calo rispetto allo stesso periodo del 2015. Secondo l’indagine dell’Istat, nel primo trimestre 2016 l’indice dei prezzi delle abitazioni acquistate dalle famiglie, sia per fini abitativi sia per investimento, diminuisce dello 0,4% rispetto al trimestre precedente e dell’1,2% nei confronti dello stesso periodo del 2015 (era -1,7% nel trimestre precedente).

A livello geografico il nord continua a sostenere le transazoni con la sola Milano attorno alla quale si sviluppa più di un terzo dei volumi. Analizzando più nel dettaglio le abitazioni a Milano nel 2016, nel primo semestre dell’anno in città si stabilizzano i prezzi degli immobili residenziali nuovi, di classe energetica A-B (4.807 €/mq) che, con una flessione media del -0,3% in sei mesi e del -0,5% in un anno, tornano all’incirca sui livelli di dieci anni fa.

Prezzi ormai quasi stabili anche per gli appartamenti recenti, ristrutturati, d’epoca e di pregio (-0,2% in sei mesi e -0,6% in un anno) e per gli appartamenti vecchi o da ristrutturare (0,0% in sei mesi e -0,4% in un anno). In aumento i canoni medi cittadini dei bilocali (+1,9% in sei mesi) e, soprattutto, dei negozi in vie commerciali (+6,0% in sei mesi), trainati dal significativo incremento di quest’ultima tipologia nel Centro (+10,3%). E nei primi tre mesi dell’anno si registra una decisa crescita delle compravendite in città: + 26% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno.

I dati sopra citati emergono dalla 49° “Rilevazione dei prezzi degli Immobili della Città Metropolitana di Milano”, sul primo semestre 2016 realizzata dalla Camera di commercio di Milano attraverso la sua società partecipata TeMA, Territori, Mercati e Ambiente S.c.p.a., in collaborazione con gli agenti rilevatori FIMAA Milano Monza & Brianza.

Ripartono le compravendite, 6.528 nei primi tre mesi del 2016, +24% rispetto allo stesso periodo del 2015.

Per quanto riguarda i negozi, box e uffici. Ancora in rallentamento i prezzi dei box (-0,4% in 6 mesi), degli uffici (-0,3%) e degli uffici direzionali (-0,2%), mentre ripartono quelli dei negozi (+0,7% in 6 mesi e +1,2% su base annua), con il Centro che traina la crescita rispetto all’ultima rilevazione (+2,4%), a fronte di una sostanziale stabilità delle altre zone: Bastioni e Circonvallazione (-0,1%) e Decentramento (-0,3%).

Prezzi ancora in leggera discesa, tassi bassi, ritrovata disponibilità delle banche a concedere mutui,  e ampia disponibilità dei venditori a trattare rappresentano le condizioni per tornare a investire sul mattone anche se l’incertezza dovuta alla lenta ripresa dell’economia italia e alle tante incognite presenti a livello internazionale non sono certo la migliore condizione per chi si appresta a effettuare un investimento così importante.

Molto spesso si valuta la convenienza tra acquisto e affitto. Analizzando per primo l’acquisto,  la principale spinta arriva dai tassi ai minimi storici della Bce, che si riflettono sulle condizioni applicate ai finanziamenti per l’acquisto degli immobili. Oggi per un variabile si può spuntare un interesse poco sopra l’1%, mentre per il fisso intorno al 2%. Condizioni così favorevoli non si erano mai viste nel mercato, anche se va precisato che le condizioni diventano sensibilmente più costose se il prestito richiesto supera il 60-70% del prezzo dell’immobile. Sta di fatto che la possibile di fissare per tutta la durata del mutuo un saggio d’interesse particolarmente contenuto ha spinto il 71,8% dei richiedenti (secondo le rilevazioni di Mutuionline. it) a preferire il tasso fisso, con la quota di variabile limitata al 23,9% e il restante 4,3% distribuito tra variabile con cap e tasso misto.

Senza dimenticare che oggi è più facile che in passato ottenere sconti sensibili rispetto al prezzo inizialmente richiesto dal venditore, fino al 13-15%. Tutte condizioni che rendono tendenzialmente più conveniente l’acquisto rispetto all’affitto, soprattutto nei casi di prima casa (per la quale non si paga più l’Imu, con un risparmio rispetto agli anni scorsi di qualche centinaia di euro). Ovviamente questo discorso vale a patto che il reddito mensile sia tale da convincere la banca a concedere il mutuo (la rata in genere non può superare un terzo del guadagno lordo e la quota di cash per l’acquisto non può essere inferiore al 20-25%).

Un’altra condizione fondamentale è che si abbia intenzione di abitare nella casa almeno per una decina di anni. Infatti, all’acquisto sono legati costi importanti come le imposte di trasferimento, (2% sul valore catastale + 100 euro se si compra da privato; il 4% sul prezzo + 600 euro se si compra dal costruttore); le spese notarili (per due atti se c’è anche il mutuo), i costi di istruttoria per la concessione del finanziamento e gli eventuali costi per l’agenzia immobiliare.

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